美国房贷利率飙升至7.48%，引发两代人矛盾

在美国的某些城市，卖房的景象迥异：一边的售楼处门可罗雀，销售人员无所事事，另一边，老业主们却因为手中低息的房贷合同而暗自得意。这种鲜明的对比背后，是个令人心痛的数字：7.48%。这个数字代表了如今美国部分主流银行的大额房贷实际利率，尽管房利美官方的周均值为7.03%，但若贷款金额稍高或信用评分不佳，实际利率甚至可能飙升至7.4%。这是自2025年初以来未曾见过的最高水平。

造成这种利率飙升的主要原因是美国国债的表现，尤其是10年期国债收益率已升至5.11%，创下自2007年以来的新高；30年期国债收益率更是达到了5.46%，打破过去22年的所有记录。美联储在九月的货币政策会议上，决定将联邦基金利率提高了25个基点，目前处于3.75%至4%之间。会议后，多位理事的言辞都显得非常鹰派，鲍威尔和巴尔明确指出，通胀尚未得到有效控制，需继续采取紧缩措施。

与此同时，美国财政部也在为国债市场的低迷而感到无奈。九月的一次60亿美元的长债回购操作，仅接受了40.78亿美元的卖单，接纳率降至68%，创下该工具推出以来的新低，反映出市场上愿意出售长债的机构远远多于愿意接盘的买家。

通常，随着利率上升，房价应该有所回落。然而，现实却并非如此，八月份美国现有房屋销售量降至2026年最低，签约销量也出现同比下降，但房主们却不愿意降价出售。其背后的主要原因在于“利率锁定效应”。可以简单理解为，手中拥有低利率旧贷款的业主不愿轻易搬家，导致房地产市场陷入僵局。

简单算笔账便可明白，2019年前后办理房贷的业主，利率多在2.5%至3.5%之间；如果贷款40万美元，他们每月的还款只有1685美元。而如今按7.48%的利率计算，这一数字直接跃升至2790美元。每月多支出的1100美元，年累积超一万三千，三十年下来几乎要多支付四十万美元的利息。为了不失去固定利率的优势，许多房东选择不再交易，若卖掉房子再买，只会造成经济损失。

数据表明，美国近一半的房贷在2026年一季度仍低于4%。这些房源几乎从二手房市场消失，导致买家因高利率无法购房，整个市场陷入尴尬的局面。尽管建筑商的市场指数在九月降至32，接近荣枯线，大约四成建筑商已经降价，平均降幅为6%，但市场依然低迷，成交量微薄，可见高利率让购房者望而却步。

真相在于不同代际间的巨大差异。如今被年轻人戏称为“老登”的婴儿潮一代，在高房贷利率中反而找到了一种隐形福利。大多数人早已办理了利率低于3%的房贷，并将闲钱投资于货币基金，年化收益超过5%。他们的房价虽然高企，财富却在不断增加，过得相对安逸。与之对比，千禧一代和Z世代则处境截然不同。刚走入社会的他们面对竞争激烈的就业市场和人工智能带来的威胁，想要买房却被7%以上的月供压得喘不过气来。

在租赁市场，因买不起房的年轻人纷纷转入，进一步推动了主要城市房租的上涨。虽然房屋可负担性指数从去年的101上涨至104，但对于初次购房的年轻人来说，这一点改善仍显微不足道。他们没有旧房变现的净值作为垫脚石，只能勉强凑首付，并承受高额利息的负担。这也是为何现今的高利率被众多经济学家视为代际财富转移的原因所在。老一代利用时代红利获得的低利率贷款，紧紧握住资产；而年轻人不仅无缘购房，还需每月向老业主支付高额租金，间接助长了资产的积累。

不仅仅是房贷，年轻人的信用卡负担同样沉重。全美信用卡的循环贷款平均年利率已突破22%，创下历史新高。许多年轻人刚入社会就背负着高息债务，根本无力储蓄以缓解购房压力。与此同时，美国联邦政府的债务也在不断攀升，目前负担接近36万亿的国债。长端利率每上升一个百分点，消费支出就增加数千亿美元，现如今仅国债利息支出已超过国防预算，成为财政开销的最大项目。

特朗普曾公开施压美联储迅速降息，以助于市场复苏。然而，长端利率的波动并不仅由美联储控制，通胀、财政赤字及海外买家的需求都在推高收益率，因此白宫的呼声未必会有效果。

如今的局面是一个充满矛盾的周期：一代人在3%的房贷中安享生活，而年轻人却因7.48%的高利率而无法前行。同时，财政部也为不断攀升的利息账单而烦恼，美联储则在通胀和经济衰退之间苦苦挣扎。拥有房产和无房一族之间的鸿沟，被这次利率飙升进一步加大。